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Inmuebles se encarecieron desde abril, según nuevo indicador

El precio de oferta de los apartamentos en Montevideo subió 3,4% en dólares en los seis meses a octubre

La fuerte suba del dólar en el mercado local no fue suficiente para contener el aumento en el valor de los apartamentos en la capital del país durante el último semestre. Ese incremento no solo se dio al evaluarlos en dólares corrientes, sino también en pesos constantes, con lo cual la capacidad de compra de inmuebles por parte de los uruguayos se vio reducida durante el período. Los barrios Buceo, Aguada y Centro fueron los que más se encarecieron.

En los seis meses terminados en octubre, el precio del metro cuadrado en Montevideo aumentó 3,4% en dólares corrientes, según el Índice de Precio de Apartamentos en Montevideo de El Observador (IPAM-EO). Este nuevo indicador, elaborado por el Equipo de Datos y la Unidad de Análisis Económico de El Observador permite realizar un seguimiento en tiempo real de los valores de oferta del mercado inmobiliario en la capital del país.

El indicador se nutre de información en tiempo real de los principales portales web de clasificados de inmuebles y de procedimientos avanzados de captura y procesamiento de información, para el armado de una base de datos de más de 20.000 registros mensuales. Esa base de datos es depurada –eliminando casos duplicados en los distintos servicios y en los cuales falta información o tienen valores atípicos– y segmentada por barrios.

Las distintas zonas son ponderadas luego por su participación efectiva en el mercado de compraventas durante 2013. De esa manera, el IPAM-EO refleja la situación actual de los precios de oferta en el mercado de apartamentos en compraventa de 18 barrios de Montevideo. Se toman en cuenta los casos de entre 20 y 250 metros cuadrados, con valores de entre US$ 20.000 y US$ 2 millones.

Si la variación en el precio de los inmuebles durante los últimos seis meses se analiza en pesos constantes –descontado el efecto del aumento general de los precios al consumo–, arroja como resultado una suba todavía más pronunciada. El incremento en pesos del IPAM-EO fue de 5,8% por encima de la inflación. Eso implica un aumento mayor que el del salario real, que en los 12 meses a setiembre subió 5%.

Eso implica que, por primera vez en varios años, el valor de los inmuebles sube por encima del incremento de la capacidad de consumo de los uruguayos, lo que implica que el poder adquisitivo de metros cuadrados de vivienda por parte de los uruguayos se redujo durante el último semestre relevado.

Medido en dólares corrientes, el aumento de los precios fue parejo a lo largo de los últimos seis meses. En el trimestre móvil finalizado en julio, el valor de los apartamentos de la capital subió 1,6%, mientras que en el trimestre a octubre, el alza fue de 1,8%.

Sin embargo, el diferente ritmo de evolución del tipo de cambio a lo largo del período, hace que en pesos constantes, el incremento fuera de 0,8% en los tres meses finalizados en julio y de 4,9% durante el período agosto-octubre.

Por barrios

El aumento en el precio de los apartamentos se dio de forma prácticamente generalizada a lo largo de los 18 barrios relevados –que en su conjunto, representan alrededor de 75% del mercado de compraventas de la capital–. Solo el Prado y la Unión mostraron una caída de los precios en los seis meses finalizados en octubre.

Si bien el indicador del Equipo de Datos y la Unidad de Análisis Económico de El Observador evalúa el precio del metro cuadrado, los valores se expresan en un valor indicativo (teórico) de un apartamento de 65 metros cuadrados –alineado con el tamaño medio de los casos considerados–.

Buceo fue el barrio que más se encareció, con un incremento de 8,1% en dólares respecto a abril, a US$ 176.632. Le siguieron de cerca la Aguada y el Centro, con un incremento de 7,8% y 7,1%, respectivamente. En esos barrios, un apartamento de 65 metros cuadrados tiene un precio medio de US$ 118.999 y US$ 120.880.

El único barrio que bajó de precio de forma significativa durante el período relevado fue la Unión, con una baja de 9,1%, a US$ 102.949. Sin embargo, eso puede estar influido por la importante heterogeneidad de precios dentro de ese barrio y un cambio en el peso relativo de las distintas zonas que lo componen en la oferta de inmuebles a lo largo del tiempo.

Pocitos, el barrio que representa por sí solo 20% del mercado de compraventas de apartamentos en la capital, incrementó 2,8% sus precios en dólares corrientes, a US$ 180.692, de acuerdo al valor indicativo de un apartamento de 65 metros cuadrados.

El precio de los inmuebles mantiene una tendencia al alza medida en dólares corrientes. Los últimos datos procesados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) corresponden al promedio de transacciones realizadas en 2013. Esas cifras muestran que en Montevideo, el precio del metro cuadrado en propiedad horizontal subió 12,7% respecto al promedio de 2012.

La oferta de inmuebles en la web aumentó 34%

La oferta de inmuebles en los principales sitios de clasificados registró un fuerte incremento durante los seis meses finalizados en octubre, de 33,5%.

Si bien un incremento en la oferta puede estar asociado a un menor dinamismo del mercado en la concresión de compraventas, la ausencia de una serie prolongada impide detectar si este comportamiento obedece a factores estacionales, o a un cambio en el comportamiento del mercado.

Al mismo tiempo, puede estar operando, además, un cambio tecnológico, con una mayor expansión en el uso de clasificados web como mecanismo para concretar la venta de un inmueble. Sin embargo, representa un elemento relevante para realizar un seguimiento en próximas ediciones del indicador.

EL OBSERVADOR

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